Кому передаётся жильё?
От этого зависит договор: гражданину — наём, организации — аренда. Выберите вариант — откроется нужный мастер.
Аренда квартиры / наём жилого помещения
Для сдачи квартиры гражданину. Комплект: договор найма, акт приёма-передачи с описью и счётчиками, акт возврата и расписка о депозите.
Как хотите получить договор?
Выберите самостоятельное заполнение или подготовку документов под вашу ситуацию.
Когда квартиру снимает физическое лицо, закон называет это наймом жилого помещения (глава 35 Гражданского кодекса РФ), а в быту — арендой. Договор найма защищает и собственника, и жильца: фиксирует размер платы, срок, депозит, кто платит за коммунальные услуги и на каких условиях можно расторгнуть договор. DogovorBot готовит не один документ, а комплект: договор, акт приёма-передачи с описью имущества и показаниями счётчиков, акт возврата и — при наличии депозита — расписку о его получении. Это помогает зафиксировать состояние квартиры при заезде и выезде и снижает риск спора о депозите и повреждениях.
Кому нужен этот документ
- Сдаёте квартиру и хотите защитить имущество и депозит
- Снимаете жильё и хотите гарантию, что вас не выселят завтра
- Нужен документ, который зафиксирует состояние квартиры при заезде
- Хотите заранее договориться о животных, курении, гостях и оплате коммуналки
Главное — зафиксировать состояние квартиры и судьбу депозита
Большинство споров при съёме — о депозите и о том, что было сломано «до вас» или «при вас». Поэтому в комплект входят акт приёма-передачи с описью имущества и показаниями счётчиков и акт возврата с расчётом по депозиту.
- Акт приёма-передачи — опись мебели и техники, состояние, показания счётчиков, ключи
- Обеспечительный платёж (депозит) по статье 381.1 ГК РФ и расписка о его получении
- Акт возврата — состояние при выезде, счётчики и расчёт: сколько депозита вернуть
- Кто платит за коммунальные услуги — прямым пунктом договора
- Правила: животные, курение, гости, согласие на временную регистрацию
- Место для паспортных данных сторон — заполняется от руки
Такой комплект помогает подтвердить, в каком состоянии квартира передавалась и возвращалась, и снижает риск спора о депозите.
Что входит
- Договор найма жилого помещения — отдельным файлом в DOCX и PDF
- Акт приёма-передачи квартиры с описью имущества и показаниями счётчиков
- Акт возврата квартиры с расчётом по депозиту — отдельным файлом
- Расписка о получении обеспечительного платежа — если депозит есть
- Условия об оплате, сроке, депозите и коммунальных платежах
- Правила проживания: животные, курение, гости, временная регистрация
- Строки для паспортных данных — заполняются от руки
Какие данные понадобятся
Подготовьте заранее — заполнение займёт около 7 минут.
- 1 ФИО наймодателя (собственника) и нанимателя
- 2 Адрес квартиры, число комнат и площадь
- 3 Срок найма и дата заезда
- 4 Размер платы и число, до которого её вносят
- 5 Размер депозита, если он есть
- 6 Кто оплачивает коммунальные услуги
- 7 Правила: животные, курение, гости, регистрация
Частые ошибки
Каждый риск связан с условием, которое лучше согласовать заранее.
- Нет описи имущества и его состояния — при выезде невозможно доказать, что было сломано.
- Не зафиксированы показания счётчиков на дату заезда — коммуналку припишут жильцу.
- Не прописано, кто платит за коммунальные услуги, — главный источник споров.
- Депозит передан без расписки и без правил возврата — вернуть его потом трудно.
- Договор на срок от 1 года не зарегистрирован в Росреестре, хотя обременение подлежит регистрации.
- Не указаны уже имеющиеся дефекты — их припишут нанимателю при выезде.
Частые вопросы
Если жильё снимает физическое лицо — по закону это наём жилого помещения (глава 35 ГК РФ), а стороны называются наймодатель и наниматель. Аренда (глава 34 ГК РФ) — когда нанимателем выступает юридическое лицо. В быту оба слова используют как синонимы, поэтому в документе мы используем корректный термин «наём».
Если договор заключён на срок менее года (обычно берут 11 месяцев), регистрация не нужна. При сроке 1 год и более возникает обременение права собственности, которое по пункту 2 статьи 674 ГК РФ подлежит государственной регистрации — заявление подаётся в течение месяца. Поэтому договор чаще заключают на 11 месяцев с последующим продлением.
Обеспечительный платёж (депозит) по статье 381.1 ГК РФ обеспечивает возмещение задолженности и ущерба. При выезде он возвращается нанимателю за вычетом обоснованных удержаний. В комплекте есть расписка о получении депозита и раздел акта возврата с расчётом — сколько удержано и сколько возвращается.
Без акта и описи при выезде почти невозможно доказать, в каком состоянии была квартира и что в ней стояло. Акт фиксирует состояние помещения, перечень мебели и техники, показания счётчиков и количество ключей — это и защищает депозит, и снимает взаимные претензии.
Нет. Закон требует только письменную форму (пункт 1 статьи 674 ГК РФ). Нотариальное удостоверение не обязательно и делается лишь по желанию сторон.
Да. Собственник платит НДФЛ (13% при доходе до 2,4 млн ₽ в год) либо оформляет самозанятость и платит налог на профессиональный доход — 4% при сдаче физлицу. Это отдельный от договора вопрос, но помнить о нём стоит.
Наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, письменно предупредив наймодателя за три месяца (пункт 1 статьи 687 ГК РФ). Наймодатель может расторгнуть договор только через суд по основаниям пункта 2 статьи 687 — например, при невнесении платы за шесть месяцев или порче помещения. Выселение производится на основании решения суда (статья 688 ГК РФ). Произвольно выселять, менять замки или входить в квартиру наймодатель не вправе (неприкосновенность жилища, статья 3 ЖК РФ).
Если жильё получает гражданин для проживания, это остаётся наймом жилого помещения (глава 35 ГК РФ), даже если наймодатель — ИП или организация: статус наймодателя конструкцию не меняет (статья 671 ГК РФ). Мастер подставит правильные реквизиты — для ИП (ОГРНИП, ИНН) или организации (ОГРН, ИНН, КПП, подписант, основание полномочий). Печать не обязательна.
Тогда применяется не наём, а аренда (глава 34 ГК РФ, пункт 2 статьи 671): помещение можно использовать только для проживания граждан. Для этого случая используйте отдельный документ «Аренда жилья юридическим лицом».
В договоре есть раздел о непреодолимой силе и отдельный раздел о невозможности пользования помещением. Если квартира стала непригодной не по вине нанимателя, он вправе приостановить или уменьшить плату за этот период (статья 328 ГК РФ), а любая из сторон может потребовать расторжения (пункт 3 статьи 687 ГК РФ). При этом отсутствие денег или потеря дохода форс-мажором не считаются.
Полезные материалы по вашей ситуации
Пошаговые инструкции помогают проверить условия до заполнения документа и действовать, если проблема уже возникла.